（原标题：天安1号20多岁：72%得房率策略红，大门直冲房间）
文/乐居财经 张林霞
4月19日，网上房地产公示了6个即将入市的新盘。其中陆家嘴太古源源邸、建发海阅首府、天安1号、安高申陇院、保利虹桥和著等热盘均已过会。
天安1号二期B区4批次项目顺利过会，其均价达到97500元/㎡。与该项目二期B区3批次92454元/㎡的均价相比，每平方米上涨了5046元。
最新户型图如下：
全系标配无连廊的飞机户型，室内几乎“0”走道，减少空间浪费；所有户型都能放置圆桌策略红，满足大家庭团聚需求；全系标配一梯两户、2梯2户的设计；全部卧室均带飘窗，同时提供了收纳空间。
项目得房率大约只有72%左右，在同类型楼盘中不算高。
两个次卧面积都在9平上下，空间较为局促，在摆放家具时可能会受到限制，居住体验不够理想，
值得注意的是，该户型朝南次卧，卧室门对着大门，卧室墙与电梯共墙，可能会产生噪音和振动。
在距离天安1号约2.4公里的闵行古美板块，古美阅华四期以8.2万/㎡的单价形成价格优势。以其主力105㎡三房户型为例，总价约860万即可购入。该户型采用经典飞机布局，实现南北通透，通风采光俱佳；得房率超80%。
天安1号位于闵行区七宝板块，板块内漕宝路快速路施工与九星城旧改工程同步推进，给区域环境与交通带来显著影响。林立的工地围挡将道路切割得支离破碎，往来重型工程车络绎不绝，不仅导致道路扬尘漫天，更使早晚高峰拥堵加剧，通勤耗时普遍增加20-30分钟。持续的机械轰鸣与车辆嘈杂声，已引发周边居民多次投诉。
车位售价50万起步，还有200元/月的车位管理费，对于预算有限的业主来说，购买车位的经济压力较大；若选择租车位，每月租金1200元。
物业费为12元/㎡/月，且不包含会所使用费用，130平的房子每月物业费就达1560元，一年接近2万。
此外，项目周边有天安豪园等动迁房，老小区、动迁房与新房混杂，城市面貌略显老旧，与高端氛围不匹配，给人一种割裂感。
天安1号所在的闵行区七宝镇52号地块于2003年被天安中国拿下，地块面积达13.63万平方米，容积率1.4。中标价约为1.13亿元，而实际出让金为3386.69万元。
若按实际出让金计算，楼板价仅177元/平方米；以中标价计算，楼板价为591元/平方米。如此低的拿地成本，在如今的房地产市场中罕见。
该地块开发周期漫长，从拿地到项目入市间隔超20年。地块一期项目“天安豪园”是动迁房，2011年交房。此后，剩余部分经过多年筹备，才推出如今的天安1号项目。
这种长时间的开发过程，一方面是由于土地开发的复杂性，涉及动迁等诸多环节；另一方面，也与天安中国的开发策略有关，港资企业素有囤地待涨的传统，不依赖高周转，而是通过长期持有土地获取高利润。
在拿地后的二十多年间，随着城市发展，周边配套不断完善，区域价值大幅提升。目前天安1号在售均价早已突破9万元/㎡，相比当初的楼板价，溢价超过500倍。土地价值显著增长，让天安1号在成本控制上占据优势，利润空间丰厚，但也因囤地时间长，使项目陷入“捂地”风波。
天安中国的前身为新鸿基有限公司中国部，由已故金融巨头冯景禧一手创办。1987年，天安中国以“第一中国概念股”的身份上市。
新鸿基有限公司的母公司是联合集团。在2010年4月，联合系进行了重大重组。在这次重组过程中，新鸿基有限公司将持有的天安38.06%的股权出售给联合地产。此后，新鸿基有限公司逐渐把业务重心聚焦于金融服务领域。
值得注意的是，开发商天安集团此前开发的天安千树被评为“中国十大丑陋建筑”之首，这影响了部分购房者对其品牌的信心。此外，有消息称，天安结束该项目后老板有意撤出内地，不再参与拿地开发，这使得项目后续的交付质量和运营管理存在不确定性。
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